针对房基地使用权人与房屋建造人不一致的情况，产权归属需结合法律规定与实际情形判断。
农村宅基地房屋的产权通常归宅基地使用权人所有，房屋建造人的权益需根据具体情况确认。
1. 若存在宅基地使用权人与建造人之间的书面出资/共建协议，且协议明确约定房屋产权份额或归属，可按协议确认建造人的权益；
2. 若建造人是使用权人的家庭成员（如子女、配偶），且符合“一户一宅”原则，房屋可能被认定为家庭共有财产；
3. 若建造人非使用权人且无有效协议，仅能基于出资事实主张债权（如要求使用权人返还建房款），而非房屋产权。
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房基地使用权人与建造人不一致时，可能面临以下法律风险。
1. 建造人丧失房屋权益风险：例如，张某（非本村村民）在李某（本村村民，宅基地使用权人）的宅基地上建房，双方未签订协议，后李某将房屋出售给同村村民王某，张某因无合法宅基地使用权且无协议证明，无法主张房屋产权，仅能要求李某返还部分建房款；
2. 拆迁补偿分配争议风险：例如，宅基地面临拆迁，使用权人主张全部补偿款，建造人以出资建房为由要求分割，但因无协议约定，法院可能仅判决使用权人返还建房成本，建造人无法获得拆迁奖励、区位补偿等增值利益。
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为明确房基地使用权人与建造人不一致时的产权归属，需依据《土地管理法》等相关法律规定分析。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权需经乡（镇）人民政府审核批准。宅基地房屋的产权归属与宅基地使用权紧密绑定，因宅基地使用权具有身份性（仅限本集体经济组织成员），房屋建造人若未取得合法宅基地使用权，其建造行为本质是在他人宅基地上添附。此时，若双方无特殊约定，房屋产权归宅基地使用权人所有；若建造人主张权益，需通过协议等形式将债权转化为产权份额，否则仅能要求返还建房成本。
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房基地使用权人与建造人不一致的产权归属，存在以下特殊情况影响处理结果。
1. 历史遗留的“祖宅”问题：部分老宅基地因年代久远未办理使用权证，房屋由多代家庭成员共同建造，此时需结合宅基地的原始分配记录、家庭人口户籍信息等确认产权，可能认定为家庭共有财产，而非仅归登记使用权人所有；
2. 使用权人书面赠与产权：若宅基地使用权人书面同意将房屋产权赠与建造人（需符合“一户一宅”原则），且办理了宅基地使用权变更手续，建造人可取得完整产权；若未办理变更手续，赠与行为虽成立，但产权未转移，使用权人仍可撤销赠与；
3. 集体经济组织认可的“代建”情形：部分地区因政策原因，允许本集体经济组织成员委托非成员代建房屋，若代建协议经村委会备案，建造人可依据协议主张代建报酬，但房屋产权仍归使用权人。

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